Pourquoi acheter de l’immobilier démembré ?

Démembrement propriété

Acheter un bien immobilier à 50% de sa valeur, est l’utiliser comme bon me semble à terme sans subir les contraintes de l’investissement locatif, et utiliser ce dispositif contre l’ISF … c’est de la nue-propriété.

Pourquoi acheter de l’immobilier démembré ?

Le démembrement est utilisé généralement dans un objectif fiscal. Il permet par exemple de préparer sa succession en diminuant les coûts fiscaux. Il peut également être utilisé pour acquérir un bien à moindre prix. L’acquisition d’un bien en nue propriété est donc une bonne alternative à l’investissement immobilier locatif classique (plus simple, sans contrainte et moins onéreux).

Le principe de l’investissement en nue-propriété

L’investissement en nue-propriété repose sur un principe simple : la dissociation de la nue-propriété et de l’usufruit.

Définition

  • Nue-propriété : Droit de propriété ne conférant à son titulaire que le droit de
    disposer d’une chose, mais non d’en user et d’en percevoir les fruits
  • Usufruit : Démembrement du droit de propriété conférant à son titulaire l’usage
    d’un bien appartenant à autrui et le droit d’en percevoir les fruits naturels et civils

Investir en nue-propriété

Cette forme d’investissement intègre aujourd’hui les solutions d’investissement locatif. En effet, qu’il s’agisse d’une acquisition au comptant ou à crédit de la nue-propriété d’un bien immobilier, le démembrement permet d’acheter un bien entre 50 et 60 % de sa valeur. Il laisse à l’usufruitier qui est souvent un bailleur social institutionnel (EDF, Banques, Grandes entreprises …) le fruit des loyers et les contraintes de la location. Après 15 à 20 ans, l’investisseur (le nue-propriétaire) récupère l’usufruit, entretenu et remis en état, et ainsi la pleine propriété de façon automatique et gratuite. Il valorise ainsi son patrimoine.

Acquérir de l’immobilier en dessous de sa valeur

L’investissement permet ainsi l’acquisition d’un bien à un prix très inférieur à sa valeur réelle (50 à 60% de sa valeur au moment de l’achat). Cette décote, liée à la non disponibilité du bien comprise entre 15 et 20 ans, correspond au montant cumulé des loyers nets de charges et de taxes que l’acquéreur aurait encaissé sur la période en achetant un bien en pleine propriété.

L’immobilier, un rempart contre l’inflation

L’effet de levier ainsi obtenu, est optimisé par la valorisation du bien dans le temps

Exemple :

Un bien valant 200 000 euros sur le marché, n’est acheté que 120 000 euros dans le cadre d’un démembrement de 15 ans.

Le nu-propriétaire est exonéré de fiscalité sur le bien pendant toute la durée du démembrement. Pas d’ISF ni d’IR.

Optimiser sa fiscalité par l’achat en nue-propriété

En réalisant l’opération par le biais d’un prêt immobilier, l’investisseur s’éloigne par ce passif de l’ISF. Lors de la récupération de l’usufruit, le nu-propriétaire récupère donc la pleine propriété sans formalités, ni impôts ni taxes. Il peut alors vendre, occuper ou louer le bien.