Loi Censi Bouvard

Depuis le 1er Janvier 2009 les avantages fiscaux de la loi Scellier ont été étendu aux secteurs de la location meublée.

Suite à l’adoption de l’amendement de Michel Bouvard publié le 22 avril 2009 au journal officiel, les investisseurs peuvent désormais opter pour le dispositif Scellier lmnp ( loi Bouvard ) ou bien toujours pour le système des amortissements que permet la location meublée. De plus, la récupération de TVA octroyée lors d’un investissement meublée se cumul aux 25% de réduction d’impôt de la loi Bouvard .

Fonctionnement de la loi Bouvard

La loi Bouvard concerne les contribuable désireux d’investir dans des Résidences de Services (Résidence Séniores, Résidence Etudiante, Résidence de Tourisme, etc..).

En plus de la récupération de TVA de 19,6% , un investisseur va donc pouvoir bénéficier d’une réduction d’impôt de 25% étalé sur 9 ans.

Bénéficiaire de la loi Bouvard ?

Toutes personnes domiciliées et fiscalisées en France investissant dans un logement neuf ou en l’état futur d’achèvement, pour une location meublée dans le cadre d’une résidence de services pendant 9 ans .

La loi Bouvard s’applique aussi pour les contribuables investissant dans les logements achevés depuis au moins 15 ans et subissant ou ayant subit une réhabilitation lourde ou une rénovation répondant à l’ensemble des performances techniques mentionnées au chapitre II de l’article 2 quindecies B de l’annexe III du code général des impôts.

Les revenus perçus de par la location du bien est imposé dans la catégorie des BIC (Bénéfices industriels et commerciaux).

Les avantages fiscaux de la loi Bouvard

La défiscalisation Bouvard offre une réduction d’impôt égale à 25 % du prix de revient du bien acquis.

25 % Pour les acquisitions réalisées en 2009 et 2010.

20 % Pour les acquisitions réalisées en 2011 et 2012.

Le prix de revient représente la somme du prix Hors Taxe du logement et des frais liés à son acquisition (Frais de notaire,…). Il ne peut excéder un plafond de 300 000 € pour le calcul de la réduction d’impôt . Si toute fois le montant en était supérieur, l’éxcédant serait reporté aux amortissements classique comme dans le carde du lmnp .

La réduction d’impôt sera réparti de manière linéaire pendant 9 ans.

L’investissement dans les résidences de services permet à l’investisseur de récupérer la TVA . Le logement peut être donc financer en Hors Taxe ou bien en TTC si l’investisseur souhaite se constituer de la trésorerie.

Les logements éligibles à la loi Bouvard

La défiscalisation en loi Bouvard s’applique aux investissements suivant :

  • Les résidences de Tourisme classées
  • Les résidences avec services pour étudiants
  • Les établissements dédiés à l’accueil des personnes âgées ou handicapées ( HEPAD )
  • Les établissements de soins longues durées (mentionnées au 2° de l’article L. 6111-2 du code de la santé publique)
  • Les logements affectés à l’accueil des familles de personnes âgées ou handicapées prévu aux articles L. 444-1 à L. 444-9

Les conditions de la loi Bouvard

La loi Bouvard impose de louer le bien meublée pendant une durée minimale de 9 ans . La location est subordonnée par un Bail commercial consenti entre le bailleur (l’acquéreur) et le preneur (La société exploitante).

  • L’obligation de location dans le cadre de la VEFA prend effet dans le mois suivant la date d’achèvement de la résidence ou de son acquisition si celle ci est postérieur.
  • L’obligation de location dans le cadre d’une réhabilitation lourde d’un immeuble achevés depuis au moins 15 ans, doit intervenir dans le mois suivant l’achèvement du di immeuble ou de la date d’acquisition si ce dernier est déja achevé.

Peut-on cumuler les dispositifs Bouvard ?

Oui, contrairement à la loi Scellier, vous pouvez acquérir plusieurs investissements Bouvard dans la même année . Il faut simplement veiller à respecter le plafond des 300 000 € afin de profiter pleinement de la réduction d’impôt de la loi Bouvard.

Par ailleurs, Il est possible de cumuler une loi Bouvard avec d’autres dispositifs de défiscalisation , tel que la loi Pinel, la loi Malraux, la loi Girardin etc … Vous ne pourrez toutefois pas dépasser le plafond de réduction d’impôt prévu lors de la nouvelle loi de finance 2009 ( 25 000€ + 10% des revenus).

A que moment agit la défiscalisation Bouvard ?

La défiscalisation Bouvard débute à l’année de la livraison du logement ou de la résidence. Il faut donc se référer à l’année de livraison du logement prévu par le promoteur afin de visualiser l’impact fiscal à venir.Si une livraison intervient en juin 2010 vous pourrez réduire votre impôt sur le revenu de l’année 2010.

Les risques de la Loi Bouvard :

1er POINT : L’EMPLACEMENT

L’emplacement est primordial pour tous types d’investissements .

Dans le cadre de la loi Bouvard, il est important de comprendre que chaque secteur est différent.

Les résidences de tourisme doivent être implantée dans des régions ou le tourisme est très présent.Chaque projet doit pouvoir véritablement se justifier en termes de fréquentation, centre d’intérêt etc …

Les résidences étudiante doivent être située à proximité des université, ou des transports acheminent les étudiants rapidement (Tram, Métro, BUS, etc..)

Les résidences sénior sont plus difficile à analyser, il faut donc être attentif aux activités qu’offre la région aux personnes âgées. Les axes de la résidence doivent être rapide et nombreux afin de faciliter la visite des familles.

2ème POINT : LE PROMOTEUR

Le promoteur réalisant l’opération doit être fiable et économiquement viable. N’hésitez pas à visiter des réalisations passée du promoteur en question.

3ème POINT : LA GESTIONNAIRE

Le Gestionnaire est le pilier central en loi Bouvard, car il va assurer le bon fonctionnement ou non de l’opération. Tout repose sur lui, il faut donc être très vigilant sur sa soliditer financière. Gère t-il d’autres résidences ? Mutualise t-il le risque sur ces autres résidences ? Ou sont situés ces autres résidences ? Soyez attentif à toutes ces questions.

4ème POINT : LE VENDEUR

Choisissez un conseiller en gestion de patrimoine, il vous aidera dans vos démarche, assurera un suivi et une veille fiscale importante.

Il deviendra votre unique interlocuteur dans la gestion des relations avec le promoteur, la banque, le gestionnaire, et les impôts.

Vous acheterez au même prix les programmes immobiliers en passant par les banques, les promoteurs, ou les conseils en gestion de patrimoine.

Donc privilégiez le conseil et le suivi, il pourrait s’avérer essentiel dans la continuité de votre opération Bouvard.