LMNP en quelques questions FAQ

FAQ LMNP

Vous trouverez sur cette page toutes les questions habituelles sur l’investissement immobilier autour du statut LMNP. Si il n’y a pas la réponse à votre question, il suffit de la poser aux professionnels sur le forum LMNP.

  • Qu’entend-t-on par défiscalisation ?

La défiscalisation permet de payer moins d’impôts et cela grâce aux mesures mises en place par l’Etat qui incite les particuliers ou les entreprises à adopter certains comportements d’investissement.

Ces mesures sont multiples. Il existe de nombreuses possibilités qui recouvrent de nombreux champs d’application, qui varient également selon l’objectif final recherché. Le point commun à l’ensemble de ces dispositifs de défiscalisation est de permettre à ceux qui payent des impôts d’en diminuer un certain montant, ou d’en être exonéré, à partir du moment où leurs investissements rentrent dans le cadre de l’une des mesures de défiscalisation. L’investisseur rend en quelque sorte service à l’Etat, qui lui accorde en retour un allègement de sa fiscalité.


  • Est ce que tout le monde peut bénéficier des lois de défiscalisation ?

Vous pouvez en bénéficier à partir du moment où vous payez des impôts. D’ailleurs, plus vous payez des impôts, plus vous avez intérêt à profiter de ces dispositifs de défiscalisation générateurs d’économies d’impôts.


  • Quel est le moment le plus propice pour entreprendre une action de défiscalisation ?

Il n’y a pas UN moment mais considérez qu’un montant d’imposition important est un bon indice pour commencer à entreprendre des démarches. Évidemment, pour réussir son projet, il est tout de même fortement conseillé d’être stable financièrement


  • Il y a beaucoup de dispositifs fiscaux, comment choisir le bon ?

Il n’y a pas de bon ou de mauvais dispositif fiscal, mais il y a forcément un dispositif fiscal mieux adapté à votre situation. Avant de concevoir un projet immobilier, il faut s’attarder sur sa situation familiale, financière et déterminer l’objectif de ce projet.

Selon l’objectif de votre investissement ( constitution d’un patrimoine, complément de retraite, réduction d’impôt ), le choix du dispositif fiscal sera alors différent. Dans tous les cas, n’hésitez surtout pas à demander conseil à un expert en défiscalisation immobilière.


  • Y a-t-il vraiment un intérêt à investir dans l’immobilier locatif ?

Moins sensible aux péripéties économiques que la bourse, l’investissement immobilier est plus sécurisant. En effet, l’immobilier présente de nombreux avantages :

– l’indexation des loyers permet de percevoir des revenus réguliers et garantis dans le temps
– les intérêts d’emprunts sont déductibles du revenu.

L’immobilier locatif permet aussi des économies d’impôts substantielles grâce aux différentes lois de défiscalisation. Au final, l’immobilier semble représenter le meilleur moyen pour se constituer un patrimoine à moins que vous soyez un trader de génie…


  • Peut-on louer à un membre de sa famille sans perdre ses avantages fiscaux ?

Si vous investissez dans le cadre de la loi Robien, vous pouvez très bien louer votre bien immobilier à un de vos ascendants ou descendants, à condition qu’il ne fasse pas partie de votre foyer fiscal.
Pour la loi Borloo, c’est également permis de louer à un ascendant ou descendant, mais vous devrez respecter davantage de conditions. A savoir que vous devrez attendre 3 ans de location, et qu’après ces 3 années, la période de location au membre de votre famille ne devra pas excéder 9 ans. Les avantages fiscaux seront d’ailleurs reportés.


  • Vaut-il mieux gérer soi-même le bien immobilier ou laisser un gestionnaire s’en charger ?

C’est un choix bien sûr très important. Gérer soi-même son bien immobilier requiert du temps, de la patience et certaines compétences administratives et comptables. De nombreuses tâches seront de votre ressort : la recherche de locataire, selon le type de défiscalisation vérifier que ses ressources ne dépassent pas le plafond fixé par la loi en question, rédiger le bail, faire l’état des lieux, percevoir le loyer, gérer les charges locatives, d’éventuel litige avec le locataire, participer aux assemblées de copropriété, etc…

Vous voyez que ce n’est pas toujours chose facile. C’est pourquoi la quasi totalité des investisseurs confient la gestion de leur bien immobilier au gestionnaire de la résidence, qui en tant que professionnel, agira bien mieux que vous. C’est une partie infime de vos bénéfices que vous perdez mais contre des services rendus d’une importance capitale.


  • Est-il intéressant d’investir dans de l’ancien ou plutôt dans du neuf ?

Je ne peux que vous conseiller d’investir dans du neuf. C’est l’assurance pour vous de bénéficier de l’ensemble des avantages fiscaux et patrimoniaux auxquels vous pouvez prétendre. Votre bien immobilier répondra par ailleurs aux dernières normes en matière de construction et de sécurité : normes acoustiques, thermiques, électriques, accessibilité aux handicapés…

Vous aurez peut-être quelques difficultés à trouver du neuf en plein centre ville, l’ancien sera alors la seule option. Mais quel que soit votre choix, portez attention au moindre détail.


  • Dans l’immobilier locatif, existe-t-il des lieux où il n’est pas conseillé d’investir ?

Comme pour les commerces, le critère essentiel pour un investissement locatif réussi est l’emplacement géographique. En effet, l’emplacement de l’investissement immobilier est PRIMORDIAL et va déterminer la rentabilité future du bien.

Idéalement, le bien immobilier doit se situer dans une agglomération où il y a une activité économique dynamique, une vie étudiante active et un réseau de transports assez dense. A vous de bien vous renseigner avant de vous lancer dans un quelconque investissement.


  • A quoi bon utiliser les lois de défiscalisations immobilières alors que des dispositifs comme le PERP existent pour réduire les impôts et préparer sa retraite…

Le PERP (Plan Epargne Retrait Populaire) est effectivement un instrument intéressant pour réduire ses impôts et préparer sa retraite Cependant, c’est un outil adapté seulement pour les contribuables qui sont dans les tranches d’impositions les plus élevées. Par ailleurs, on peut en jouir qu’à l’âge de la retraite.


  • Si les lois disparaissent ou changent, que se passe t-il?

Quasiment toutes les lois qui traitent de la défiscalisation sont issues des lois de finance. Elles sont donc votées par l’Assemblée Nationale ou le Sénat. Elles ont donc une valeur constitutionnelle. Si vous bénéficiez de ces lois pendant la période de validité, l’avantage est acquis. En revanche, le Parlement peut à tout moment abroger une loi. C’est pour cela qu’il faut profiter des lois tant qu’elles sont en vigueur.


  • Est-il préférable d’investir dans la pierre ou à la bourse ?

L’immobilier est une valeur sûre à la condition que le projet soit bien étudié en amont. La rentabilité moyenne dans l’immobilier est en général bien supérieure au rendement de la plupart des produits financiers que l’on pourra vous proposer.

Vous bénéficiez d’économies d’impôts, d’accord… Mais vous vous constituez un patrimoine et c’est aussi sans aucun doute un excellent moyen pour se constituer un complément de retraite.

Financement et Crédit

  • Est-ce possible de réaliser une opération sans apport ?

Un apport n’est pas forcément nécessaire dans tous les cas. Par exemple, dans le cadre de la loi de Robien, de nombreux investissements sont réalisés sans apport. C’est également le cas dans le cadre d’un investissement sous le statut LMNP. En revanche, certaines opérations immobilières comme celles concernant l’investissement LMP nécessitent obligatoirement un apport financier conséquent.


  • Conseillez-vous d’emprunter à taux fixe ou à taux révisable ?

C’est une question qui a véritablement son importance. Mieux vaut connaître les différentes solutions qui se présentent à vous afin de mieux optimiser son opération de défiscalisation.

Le prêt à taux fixe est certainement le plus sécurisé. Vous n’aurez aucune surprise et ne serez pas touché par les éventuelles fluctuations des marchés financiers.

Le prêt à taux révisable peut très bien être une solution avantageuse. Il peut au final vous faire gagner de l’argent… comme il peut vous en faire perdre au vue des risques qu’il comporte. Les variations des taux peuvent faire grimper en flèche la durée et le coût de votre crédit.

Mieux vaut donc se renseigner précisément et suivre les conseils d’un conseiller de gestion en patrimoine ou de votre banquier.

Assurances et Garanties

  • Est ce que vous conseillez de prendre une assurance qui couvre les loyers impayés ?

Il est effectivement préférable de prendre une assurance qui couvre les risques comme les loyers impayés mais aussi l’absence de locataires, les éventuels dommages causés ou encore les recours juridiques pour loyers impayés. De cette façon, votre investissement sera totalement sécurisé.

Défiscalisation LMP / LMNP

  • Quelle est la différence entre LMP et LMNP ?

LMP : location meublée professionnelle
LMNP : location meublée non professionnelle

Le statut LMP concerne les particuliers fortement imposés, qui veulent réaliser un investissement de l’ordre de 400 000 € minimum. Les revenus annuels générés de votre activité LMP doivent être supérieurs à 23 000 € TTC ou représenter plus de 50% de votre revenu global. Vous êtes soumis à un certain nombre d’obligations comme celle par exemple de tenir une comptabilité commerciale ou encore d’être immatriculé au Registre du Commerce et des Sociétés.

Le statut LMNP ne vous impose pas autant de contraintes. Il concerne par ailleurs les personnes faiblement imposées, pour un investissement dont le montant n’excède pas 250 000 €. Dans le cadre du LMNP, les revenus annuels générés ne doivent pas dépasser 23 000 € TTC ou 50% du revenu global.


  • On parle pour ce dispositif fiscal de récupération de la TVA, qu’est-ce que cela veut réellement dire ?

Cela veut tout simplement dire que dans le cadre d’un investissement en Location Meublée, la TVA vous est rendue dans les 6 mois à compter de la date de signature du contrat de vente.
Prenons un exemple : si vous investissez dans un bien immobilier dont le montant total s’élève à 82 696 € TTC (terrain=8 373 €, immobilier=56 921 €, mobilier=3 850 €), vous recevez dans les 6 mois un chèque de 13 552 € !

A noter que cette récupération de la TVA est soumise à une condition, que vous gardiez le bien immobilier pour une durée de 20 ans environ. Si vous gardez le bien pour une durée inférieure, vous serez obligé de reverser à l’administration fiscale un certain pourcentage, celui-ci étant proportionnel au nombre d’années d’exploitation.

L’investissement dans un bien immobilier n’est jamais réalisé au hasard, on peut donc considérer que cette condition n’est pas insurmontable.


  • Est-il vrai qu’actuellement en défiscalisation, l’investissement EHPAD est le plus rentable et le plus sûr ?

Oui, très franchement. D’une part, au contraire des divers dispositifs Robien, Borloo ou même Girardin qui connaissent un véritable ralentissement, malmenés par la crise actuelle, le dispositif de Location Meublée reste en plein développement. La demande en logements étudiants ou de tourisme est toujours très forte et bien supérieure à l’offre.

Et c’est encore plus vrai pour le cas d’investissement en résidence médicalisée EHPAD. C’est un marché au potentiel énorme, idéal pour tout investisseur.


  • Les biens loués sous le statut LMP sont-ils exonérés d’ISF ?

La réponse est non si l’activité est déficitaire.

Oui mais seulement si l’investisseur est inscrit au Registre du Commerce et des Sociétés, que les recettes atteignent le seuil de 23.000 euros TTC / an, et que les revenus de cette activité représentent plus de 50 % des revenus professionnels du foyer fiscal.


  • Est-il possible d’exercer une activité LMP en investissant dans l’ancien ?

Cela n’a aucune incidence. L’investissement peut se réaliser soit avec des logements neufs ou anciens. Ce qui compte, c’est le type de logements. Pour les dispositifs LMP-LMNP, il s’agit de location meublée et les investissements concernent souvent des résidences médicalisées, des résidences de retraités ou encore des résidences étudiantes.