Guide pratique pour investir en LMNP

Guide pratique LMNP

Pourquoi l’Etat favorise l’Investissement Locatif ?

Un appel aux investisseurs pour palier au manque de logements

Aujourd’hui en France, même si l’offre de logements a considérablement augmentée depuis ces dernières années, il n’en reste pas moins que la demande reste toujours supérieure à l’offre. Beaucoup de facteurs rencontrent en compte et expliquent ce retard… l’augmentation de la population, une mobilité professionnelle accrue, une relative progression des divorces et par conséquent des familles recomposées, ou encore cette recherche constante des retraités à vouloir s’exiler au soleil…

Ainsi, face à la pénurie de logements en France et ne pouvant pas satisfaire l’ensemble de la population, l’Etat a mis en place plusieurs dispositifs fiscaux afin d’inciter les ménages à investir leur épargne dans l’immobilier locatif. C’est ainsi que sont apparues les lois Méhaignerie, Périssol et Besson. Depuis ces lois ont été modifiées mais le but reste le même. Elles portent le nom de Robien, Borloo, Girardin pour les DOM TOM, ou encore Malraux.

Le statut de Loueur en Meublé ( LMP ou LMNP ) est également un de ces dispositifs de défiscalisation. Il vise à soutenir et relancer certains secteurs para-hôteliers. L’objectif des pouvoirs publiques est bien clair :

  • Promouvoir la formation étudiante par la création de résidences étudiantes, de services…
  • Booster l’économie en soutenant la création de résidences d’affaires
  • Développer l’infrastructure touristique avec la création de résidences de tourisme et de chambres d’hôtes…
  • Favoriser l’accompagnement des personnes âgées en soutenant la création de résidences médicalisées (EHPAD) ou non médicalisées (résidences seniors)

Plutôt que de réelles économies d’impôts, le dispositif LMP / LMNP vous permet d’augmenter vos revenus sans augmenter vos impôts. C’est donc le dispositif idéal pour se créer un joli complément de revenus et notamment de retraite.

Pourquoi investir dans l’immobilier locatif ?

Tout d’abord, l’investissement locatif est un outil formidable de diversification de son patrimoine. Etant moins sensible que la bourse aux aléas de la conjoncture, l’immobilier est un investissement sécurisé.

D’autre part, l’investisseur profite de beaucoup d’avantages intéressants :

  • des économies d’impôts
  • des revenus complémentaires réguliers, idéal pour préparer l’avenir et notamment sa retraite
  • un financement totalement à crédit au contraire de placements boursiers ou financiers
  • des intérêts d’emprunt déductibles de son revenu, ce qui contribue à davantage de défiscalisation
  • l’acquisition d’un patrimoine de qualité à moindre coût

C’est donc une formidable occasion de vous renseigner sur les différentes lois de défiscalisation, de constater de tous les avantages que vous pourrez obtenir, de réfléchir à tout cela et pourquoi pas vous lancer dans l’aventure.

Etablir un bilan – Définir ses objectifs

L’investisseur a tout intérêt à voir la défiscalisation comme un moyen de préparer son avenir, d’atteindre de véritables objectifs de vie… plutôt que de se concentrer uniquement sur le côté fiscal et le simple fait de payer moins d’impôts.

  • Vous avez comme objectif de vous constituer un patrimoine en vue de le transmettre à vos enfants ?
  • Vous souhaitez préparer votre avenir et vous assurer un joli complément de retraite ?
  • Ou vous êtes tout simplement à la recherche d’un revenu supplémentaire ?

Comme vous le constatez, il existe de nombreux dispositifs de défiscalisation. Le but est donc de savoir lequel conviendra au mieux à votre situation, et répondra concrètement à vos besoins et à ses objectifs de vie dont je parlais précédemment.

Investir dans l’immobilier n’est pas un acte anodin. C’est pourquoi, nous vous recommandons tout d’abord d’établir un bilan complet de votre situation patrimoniale et financière : imposition, nombre de part fiscales, revenus, placements, crédits, épargne disponible, capacité d’investissement, niveau d’endettement…

Ce diagnostic devra également prendre en considération ce qu’on appelle les aléas de la vie : retraite, chômage, décès, longue maladie, accidents…

Une fois que vous aurez établi ce bilan avec un professionnel, vous aurez alors toutes les clés en main pour concevoir une stratégie d’investissement judicieuse. C’est seulement à ce stade de la réflexion que vous saurez exactement quelle loi de défiscalisation est faite pour vous. Et dans le cas qui nous concerne, si le statut de Loueur en Meublé est adapté à votre profil.

Choix du Bien Immobilier et de son emplacement

Le choix de l’emplacement

Assurément, le choix de l’emplacement de votre bien immobilier est un facteur primordial dans votre décision d’investissement. Ne vous laisser pas seulement guider par vos sentiments ou des a-priori. Il convient de respecter quelques points essentiels.

Tout d’abord, le logement doit être situé dans une zone à forte demande locative. C’est pourquoi il est judicieux de privilégier une grande agglomération dynamique, avec une riche activité économique.

L’environnement du bien immobilier est essentiel et également à prendre en compte. Faites attention aux logements situés près d’un aéroport, d’une voie ferrée, ou encore d’une autoroute. Les lieux à fortes nuisances sonores sont à éviter.

Par ailleurs, la présence de commerces ou équipements publics à proximité est évidemment bienvenue : école, crèche, boulangerie, centre commercial, clinique, médecin… Ce sont des détails qui apportent une véritable valeur ajoutée au bien immobilier.

Enfin, le dernier point essentiel à prendre en compte est de s’assurer que le lieu du bien immobilier soit desservi correctement, avec routes et transports en commun à proximité. N’hésitez pas à vous informer aussi sur les projets d’aménagements envisagés dans le quartier. La valeur du bien peut varier selon ses futurs aménagements.

Le choix du Bien Immobilier

La qualité de la construction et des équipements sont des éléments importants à prendre en considération.

  • isolation thermique et sonore
  • appareils de chauffage
  • agencement du bien : pièces spacieuses et fonctionnelles
  • type de revêtement au sol : carrelage, parquet…
  • qualité des matériaux de construction utilisés
  • luminosité du bien (orientation sud)
  • présence d’équipements de sécurité : porte blindée, digicode, interphone…

Nos conseils

Il peut être judicieux de choisir son lieu d’investissement en fonction de son lieu de résidence ou pourquoi pas de son futur lieu de retraite. Cela facilite la gestion locative et vous êtes en prise directe avec l’environnement. Vous connaissez également le marché, les spécificités locales (ville étudiante où il serait donc mieux d’investir dans un studio en Robien ou Borloo, ou encore en Résidence Etudiante LMNP).

Pour le bien immobilier, la présence de labels est un bon moyen de s’assurer de la qualité de l’investissement.

Rappelons qu’il est bien entendu fortement conseillé de vous rendre sur place pour constater de tous ces détails.

La rentabilité future de votre investissement dépend en grande partie des divers facteurs évoqués.

Les Garanties du Promoteur

Assurez-vous bien que votre promoteur vous fasse profiter de toutes les garanties légales liées au bien immobilier en question.

Garantie de parfait achèvement qui prend en charge les dommages lors de la livraison du bien ou dans l’année qui suit.

Garantie biennale de bon fonctionnement qui assure pendant deux ans les dommages pouvant survenir sur les éléments dissociables du gros-oeuvre.

Garantie décennale qui couvre pendant dix ans tous les désordres pouvant compromettre la solidité de l’immeuble ou le rendre impropre à sa destination.

Assurance dommages-ouvrage : souscrite par le promoteur immobilier, cette assurance permet dans le cadre d’un sinistre relevant de la garantie décennale, d’être indemnisé sans attendre de connaître les responsabilités.

Le Financement

Conformément au montage d’une opération immobilière en Location Meublée, vous devez consentir à un effort d’épargne mensuel, une certaine somme d’argent que vous pouvez consacrer à cet investissement. Il s’agit d’en déterminer le juste montant correspondant à votre situation. Vous devez donc prendre en compte :

  • l’ensemble des revenus du foyer (salaires, d’éventuels revenus fonciers, etc…)
  • vos dépenses
  • vos charges

Dans la mesure du possible, prenez également en compte les facteurs qui feront évoluer votre situation familiale ou fiscale au cours des prochaines années.

Ex: dépenses liées aux études des enfants, enfant qui bientôt ne serait plus à votre charge…

C’est toujours mieux de penser à ces choses que d’avoir à y faire face dans un moment critique. Se pose alors plusieurs autres questions très importantes pour lesquelles nous allons vous apporter des réponses très précises.

Quel type de prêt choisir pour investir ?

En gros, deux solutions se présentent à vous :

  • Le prêt amortissable
  • Le prêt In Fine

LE PRET AMORTISSABLE

Différentes caractéristiques sont à observer. Taux Fixe ? Taux fixe modulable ? Taux révisable ? Voyons ensemble ce qui se cache derrière ces termes.

La solution du taux fixe est la plus sécurisée. Comme son nom l’indique, vous connaissez dès la signature toutes les modalités de remboursement de votre emprunt. Vous ne subissez pas d’éventuelles fluctuations des marchés financiers. Aucune surprise n’est donc possible.

Pour un prêt à taux fixe modulable, c’est un peu plus complexe. Vous avez la possibilité pour toute la durée du prêt d’augmenter ou de diminuer le montant de vos mensualités, ce qui entraîne par conséquent une variation de la durée de remboursement. Selon les établissements, l’amplitude des modulations se situe entre +/- 10% et +/- 30% par an.

C’est l’assurance de plus de liberté. Vous pouvez décider d’un quelconque changement selon si vos revenus augmentent ou non.

Enfin avec un taux variable ou encore appelé révisable, c’est en quelque sorte le coup de poker. C’est une solution qui peut vous faire gagner beaucoup ou au contraire vous y faire perdre. L’emprunt souscrit possède un taux sensiblement inférieur à un taux fixe. Cependant, un taux variable est un taux qui varie suivant un indice de référence, généralement l’Euribor. Il peut varier à la hausse comme à la baisse. Vous pouvez donc vous retrouver avec une durée ou un coût de crédit qui explose…

Au final, en fonction de votre sensibilité au risque, ou de votre souhait de performance optimale, vous devrez bien réfléchir avant de faire votre choix et ne pas hésiter à suivre les conseils d’un professionnel, qui saura vous orienter vers la solution la mieux adaptée à votre projet et à votre profil.

LE PRET IN FINE

Le prêt « in fine » est généralement adapté aux investisseurs fortement imposés. Le principe est que ce prêt est lié à un support financier (assurance vie par exemple).

Pendant la durée du prêt, l’investisseur rembourse uniquement les intérêts d’emprunt. Le capital ne fait donc l’objet d’aucun amortissement. Il sera remboursé, à la fin du crédit, en utilisant l’épargne capitalisée sur l’assurance vie.

Les mensualités, étant constituées uniquement des intérêts d’emprunt, sont intégralement déductibles du revenu foncier qui contribue à optimiser la défiscalisation. L’intérêt est bien là et uniquement fiscal.

En observant le fonctionnement d’une opération de défiscalisation, on constate que les intérêts sont pris en compte dans le calcul d’un éventuel déficit foncier. Par conséquent, plus on a d’intérêts d’emprunt plus on a de déficit foncier… et donc plus on gagne en réduction d’impôts.

Là encore, les conseils avisés d’un expert en gestion de patrimoine ou de votre banquier seront des plus utiles pour savoir si oui ou non vous pouvez prétendre à ce genre de prêt et surtout s’il est adapté à votre profil.

Quelle durée pour le prêt ?

A notre époque, le souci de la mensualité payée n’est plus le seul facteur décisionnel pour la durée d’un emprunt. Les personnes ont désormais encore plus qu’avant un désir fort de devenir propriétaire. Les banques n’hésitent plus à prêter sur 25 ou 30 ans. La conséquence directe étant que des foyers qui ne pouvaient pas accéder à la propriété, le peuvent aujourd’hui.

Se pose tout de même une bonne réflexion sur le choix à prendre. Privilégier sa qualité de vie en payant de faibles mensualités sur une longue durée ? Ou bien limiter le coût total du crédit en sacrifiant un peu sa qualité de vie et rembourser de fortes mensualités ?

Sachez que passer d’un prêt à 15 ans pour un prêt à 25 ans augmente le coût total de votre prêt de 40% !!!

Notre conseil serait donc le suivant et le plus logique. Si vous avez réellement de bonnes ressources financières, optez sans conditions pour le prêt à courte durée. C’est l’assurance de réduire au maximum le coût total du crédit et de vous débarrasser au plus vite de cet emprunt.

Comme toujours, réfléchissez bien à tous les détails que nous avons évoqués et appuyez-vous sur les conseils de professionnels.

Location et Gestion du Bien Immobilier

Vous vous en doutez, seulement deux solutions se présente à vous. Gérer par vous-même le bien immobilier, ou déléguer la gestion à un professionnel. Voici quelques précisions qui sauront vous aider dans votre choix.

Gestion du bien immobilier par vous-même

Autant jouer franc jeu, assumer le rôle de gestionnaire n’est pas chose aisée. Vous devrez assumer les tâches suivantes :

  • rechercher un locataire
  • selon le type de défiscalisation, vérifier que ses ressources ne dépassent pas le plafond
  • fixé par la loi en question
  • fixer et percevoir les loyers
  • rédiger le bail
  • faire l’état des lieux
  • percevoir les loyers
  • gérer les charges locatives et notamment du calcul
  • gérer les relations avec le syndic et la copropriété, et participer aux assemblées
  • s’occuper d’éventuel litige avec le locataire
  • engager les procédures en cas d’impayés

La liste n’est pas vraiment exhaustive. Bien d’autres tâches sont à effectuer pour gérer au mieux le bien immobilier. Cela demande du temps, des connaissances administratives et juridiques.

La solution du gestionnaire agréé

Sachez que dans plus de 90% des cas, l’investisseur confie la location et la gestion du bien immobilier à un gestionnaire agréé. En contrepartie d’un très faible pourcentage du chiffre d’affaires, ce professionnel se chargera de la totale gestion du bien.

Rien ne vous oblige à faire appel à un gestionnaire, vous pouvez très bien choisir d’assurer vous-même la gestion locative du bien. Réfléchissez tout de même à l’investissement personnel et aux risques que cela comporte.